Le recouvrement de ses loyers impayés

Le recouvrement de ses loyers impayés

Dans le domaine commercial tout comme dans le cadre de locations auprès de particuliers, il arrive que des propriétaires bailleurs rencontrent des difficultés à voir leurs loyers honorés. Les raisons peuvent être multiples : baisse du chiffre d’affaires de l’entreprise locataire en raison de facteurs externes (fermeture de la rue pour travaux, installation d’un concurrent à proximité), perte de subventions dans le cadre d’un bail concédé à une association loi 1901, mais également mauvaise gestion de trésorerie, etc.

Si dans la plupart des situations, les locataires professionnels sont de bonne foi, il n’en demeure pas moins que l’impayé de loyer est une situation très inconfortable pour les bailleurs. En effet, en tant qu’investisseurs, ces derniers sont eux-mêmes souvent soumis à des échéances de remboursement de prêt, et peuvent difficilement faire l’impasse sur les sommes versées au titre des loyers. Face à une situation de loyer impayé, que faire ?

Voici quelques conseils à suivre pour sécuriser la perception des loyers professionnels, et pour le recouvrement des loyers impayés.

Loyer impayé : que faire ?

Les relations entre bailleurs et locataires professionnels sont régies par des règles très différentes de celles qui régulent les relations entre bailleurs et locataires particuliers. En effet, le bail commercial est avant toute chose un contrat qui relève du domaine commercial. Ses termes sont fixés par écrit, précisément dans le contrat de bail qui définit les termes de la location.

C’est donc le contrat de bail qui donne au bailleur le cadre et les recours possibles en cas d’impayé de loyer. La plupart des baux commerciaux prévoient notamment une clause résolutoire, qui définit les conditions dans lesquelles un bailleur peut résilier un contrat de bail. Le cessation de paiement du loyer est une des conditions autorisant l’activation de cette clause résolutoire. Avant d’en arriver à ce terme, d’autres actions de recouvrement de loyers impayés doivent néanmoins être entreprises.

Bail commercial : les différentes étapes du recouvrement des loyers impayés par voie amiable

Le recouvrement des loyers impayés dans le cadre d’un bail commercial suit des étapes et des procédures très distinctes des procédures applicables dans le cadre d’un bail à particulier. De fait, la nature des relations entre un bailleur et un locataire professionnel est telle que leurs modalités d’interaction sont également très différentes de celles qui lient un bailleur à un locataire particulier. En conséquence, les démarches à entreprendre en cas de cessation de paiement des loyers sont elles aussi très différentes.

A faire en premier lieu : la recherche d’une solution amiable

Si votre locataire a honoré rubis sur l’ongle ses loyers pendant des années, et fait face à une situation difficile qui a de bonnes raisons d’être temporaire, l’accord amiable pour le recouvrement des loyers impayés est la solution à envisager avant toute autre forme de procédure. Attention cependant à bien évaluer la situation, et à ne pas mettre en péril votre propre trésorerie. Si votre locataire n’a pas pris l’initiative de vous contacter pour vous prévenir de ses difficultés financières, vous avez tout intérêt à acter le défaut de paiement en envoyant en parallèle de vos échanges un commandement de payer. Ce document permettra de faire date, et de vous protéger en cas d’échec à trouver une solution de recouvrement amiable.

Si votre locataire est proactif ou coopératif, définissez ensemble les modalités de recouvrement des loyers impayés : échéances des règlements manquants, modalités de versement des loyers dûs, plan de paiement, etc. Cette phase est l’équivalent de la relance de facture, appliquée au bail commercial.

Si vous peinez à voir comment la situation financière de votre locataire peut s’améliorer à un horizon acceptable pour vous, veillez bien à prendre toutes les mesures de protection et de garantie de votre propre situation.

N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir davantage sur les solutions que nous pouvons mettre en œuvre pour le recouvrement de vos loyers impayés.

La première formalité pour le recouvrement de loyers impayés : le commandement de payer

Le commandement de payer est un équivalent de la mise en demeure de payer pour le bail commercial.

Tout comme la mise en demeure, le commandement de payer requiert un certain niveau de formalisme. Il doit porter un certain nombre de mentions obligatoires, en l’absence desquelles le commandement est caduque et sans effet. Ces mentions sont les suivantes :

• la faute du locataire, en l’occurrence l’impayé de loyer ;
• les sommes dues, de la fa çon la plus précise possible (notamment dans le cas de loyers variables) ;
• l’obligation de régler la dette dans les 15 jours qui suivent la remise du commandement de payer ;
• la résiliation du contrat de bail qui interviendra en l’absence de régularisation de la situation sous 30 jours.

Le commandement de payer, qui est le préalable à toute procédure judiciaire ultérieure, doit être remis au locataire par un huissier de justice.

La clause résolutoire : principes et application

Malgré vos tentatives de conciliation amiable et l’envoi d’un commandement de payer, vous continuez à faire face à une situation de loyer impayé : que faire ?

La plupart des baux commerciaux prévoient une clause résolutoire, qui définit les conditions dans lesquelles un bailleur peut légalement résilier un bail locatif. Le non paiement du loyer fait partie de ces conditions. La procédure consiste alors, à l’issue des 30 jours prévus par le commandement de payer, à saisir le juge des référés du tribunal de grande instance (TGI) dont dépend l’immeuble concerné par le bail, afin de faire constater la complétion de la clause résolutoire et de demander la résiliation du bail.

En pratique cependant, il est extrêmement rare qu’un juge prononce la résiliation d’un contrat de bail après seulement un mois de loyer non honoré. Dans une optique de recouvrement des loyers impayés, le juge propose généralement la mise en place d’un échéancier de paiement pouvant s’étaler sur plusieurs mois et jusqu’à deux ans maximum.